文/方美玲

　　上海市松江区人民法院民三庭法官

　　审理房屋租赁合同纠纷案件时，尤其是经营性房屋、工业厂房租赁合同纠纷案件，大多涉及承租人向出租人主张赔偿相应装饰装修费用。由于装饰装修费用涉及金额大，往往需要启动司法鉴定程序予以确定，需要厘清审理思路，以便明确是否需要启动司法鉴定程序以及确定鉴定内容。我将针对合同期限是否届满、合同是否无效、何方违约导致合同解除、装饰装修物是否形成附合等不同情况下装饰装修物及费用的承担提出相应的处理方式，以供参考。

　　一、审查承租人装饰装修是否经过出租人同意。

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干法律问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

　　法理依据：房屋租赁合同中，承租人有权以支付租金为对价，获得对租赁房屋的使用、收益权，而并非所有权。如无合同特别约定，承租人应根据房屋自身属性，按照一般用途进行使用、收益。如果承租人未经出租人同意，即在租赁房屋上进行装饰装修的行为，一般被认为违反了合同的约定。出租人可请求承租人恢复原状或者赔偿损失，从而间接排除了承租人主张不当得利的适用。

　　对于出租人“同意”的认定：如果出租人虽未对装饰装修事宜明确表示意见，但其行为已经表明其已同意装饰装修的，则可直接认定出租人对装饰装修已经默示同意。至于出租人的同意是事先同意抑或是否追认同意则在所不问。

　　对于出租人同意的“装饰装修”范围的认定：出租人同意的装饰装修，一般仅限定在出租房屋的通常用途可能涉及的范围。如果没有特别明示，一般不能理解为同意承租人对所租赁房屋进行改变房屋建筑主体、承重结构的装饰装修。

　　在房屋租赁合同无效的情形下，根据过失自担原则，未经出租人同意的装饰装修，承租人仍不得将装饰装修费用作为损失要求出租人按照导致合同无效的过错比例来分担。

　　在房屋租赁合同解除的情形下，尤其是出租人违约导致合同解除的，承租人是否有权要求出租人赔偿装饰装修费用？对此，笔者认为，承租人仍无权要求出租人进行赔偿，但在出租人要求承租人将租赁房屋恢复原状、赔偿损失的情况下，承租人可以双方均有违约行为为由作为减轻赔偿责任的抗辩。

　二、审查房屋租赁合同期限是否届满

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干法律问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

　　在明确承租人装饰装修系经过出租人同意后，应进一步审查房屋租赁合同期限是否届满。因为在租赁期限届满的情况下，承租人无权再要求出租人补偿附合装饰装修费用，即对于承租人主张的费用无需启动鉴定程序予以确定。

　　法理依据：房屋租赁合同期限届满后的装饰装修物如已形成附合，则可以按动产附合于不动产房屋，适用添附原则，由不动产的所有人取得该动产所有权。承租人支付装饰装修费用仅为自身利用之目的，主观上并无使出租人受益之目的，而且从日常生活经验及行业惯例可知，装饰装修费用已在租赁期间内消耗殆尽，客观上也并未让出租人因此受益，故装饰装修费用应由承租人自行负担。

　　与未经出租人同意的装饰装修处理有所不同，在此情况下，出租人无权要求承租人就形成附合的装饰装修物恢复原状或赔偿损失。

　　在房屋租赁合同无效的情形下，租赁合同期限届满后，承租人无权再主张装饰装修费用。

　　在出租人与承租人续签过房屋租赁合同的情况下，要注意区分承租人的装饰装修发生在哪一份合同的履行期间。一般而言，如果承租人装饰装修完毕后再续签合同的，也应视为其装饰装修费用在前一份房屋租赁合同履行期间内摊销完毕。即便续签的房屋租赁合同期限尚未届满，承租人亦无权就其在上一份房屋租赁合同履行期间投入的装饰装修费用主张赔偿。

　　三、审查房屋租赁合同效力、区分形成附合及未形成附合的装饰装修、询问出租人是否同意利用

　　若承租人装饰装修经过出租人同意，且房屋租赁合同期限尚未届满，则房屋租赁合同是否存在无效情形则成为了审理案件的重中之重。当然，刨去处理装饰装修物一节，房屋租赁合同效力本身也是审理房屋租赁合同纠纷案件的重点。在确认合同效力的同时，需要同步审查的还有装饰装修是否形成附合、出租人是否同意利用装饰装修，需要全面考虑方可妥善处理。